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Los Vicios Ocultos

Los vicios ocultos de una vivienda en venta pueden ser muchos y variados: desde las grietas en la construcción hasta las humedades, pasando por todo tipo de acabados.


En un juzgado pueden acarrear problemas que se traducen en que el comprador dispone de dos acciones edilicias* cuando el bien adquirido tiene defectos o vicios ocultos, además de una posible denuncia de daños y perjuicios:

  • Acción redhibitoria o resolutoria, que le permite solicitar la rescisión del contrato de compraventa, con devolución de la cosa y ejercicio de la correspondiente acción indemnizatoria.

  • Acción quanti minoris o estimatoria, para lograr una restitución parcial o rebaja del precio, conservando la cosa.

  • Daños y perjuicios. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste, además de la posibilidad de entablar las acciones redhibitoria o quanti minoris, el derecho a que se le indemnice de los daños y perjuicios.

La jurisprudencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, indica que: la normativa reguladora de las acciones redhibitoria y estimatoria o quanti minoris no es la aplicable cuando se trata, no de reparar vicios ocultos de la cosa vendida, sino del defectuoso cumplimiento de obligaciones contractualmente asumidas (Sentencias de 1 de julio de 1947, 23 de junio de 1965 y 21 de octubre de 1985).


Surge así la obligación de garantía respecto a la cual el vendedor ha de procurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa, y de indemnizarle de los daños y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento. De esta definición se extraen las dos clases de garantía:

  • Garantía por evicción, que asegura la posesión pacífica de la cosa.

  • Garantía por vicios ocultos, que asegura la posesión útil.


Vicios Ocultos | Casa e Inversiones

Pero,... ¿a qué nos referimos con la obligación del vendedor de saneamiento por vicios de la cosa vendida?


El artículo 1484 del Código Civil contempla el saneamiento por vicios ocultos, obligación del vendedor de saneamiento por vicios que tuviere la cosa vendida, siempre que no sean casos excepcionales.


Nos encontramos, por tanto, en el terreno de las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, aunque la regulación legal que se contiene puede considerarse como de principio general. Así, la Disposición Adicional 5ª de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, establece que "a los efectos de lo dispuesto por los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, se considerará concurrente un supuesto de vicios o defectos ocultos en los inmuebles vendidos determinante de la obligación de saneamiento del vendedor en el caso de que no se cumplan en aquéllos los objetivos de calidad en el espacio interior fijados conforme al artículo 8.3 de esta ley". El citado precepto dice que "el Gobierno fijará objetivos de calidad aplicables al espacio interior habitable de las edificaciones destinadas a vivienda, usos residenciales, hospitalarios, educativos o culturales".


Los vicios pueden ser jurídicos, que consisten en una grave limitación del derecho transmitido (por ejemplo, la existencia de una servidumbre no aparente) o de hecho, si se trata de defectos intrínsecos a la cosa vendida. A su vez, los vicios ocultos deben reunir las siguientes características: ser ocultos o encubiertos, desconocidos del comprador, nocivos a la utilidad de la cosa y anteriores a la venta.


Los vicios ocultos deben reunir las siguientes características: ser ocultos o encubiertos, desconocidos del comprador, nocivos a la utilidad de la cosa y anteriores a la venta.

Por lo tanto, en tres supuestos no procede esta acción de saneamiento:

  1. Cuando los vicios son manifiestos o están a la vista.

  2. Cuando el comprador sea un perito que, por razón de su profesión u oficio, debía fácilmente conocerlos. Nota: Casa e Inversiones aconseja adecuadamente, por lo que en sus acciones sabrá cómo conducir en la mejor compra, pero no es perito.

  3. Cuando las partes así lo hayan estipulado y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (artículos 1484 y 1485 del Código Civil).


En el caso, pues, en el que nos encontremos ante la concurrencia de los indicados requisitos de vicios ocultos y de la acreditación formal** de la existencia de los mismos, independientemente de que el vendedor tenga o no conocimiento de éstos, el comprador podrá optar entre:


-  El desistimiento del contrato, interesando que se proceda al abono del precio pagado

-  Una rebaja proporcional del precio pagado en función de la entidad de los defectos del bien.


Lo que se traduce, en el caso de la compraventa de un inmueble, en:

  • Solicitar que se te sustituya el inmueble (sobre todo en el caso de haberse comprado a una promotora).

  • Solicitar la devolución del dinero que pagaste por la vivienda, además de los intereses correspondientes.


En el supuesto en el que el comprador optara por la rescisión del contrato, si el vendedor conociera los defectos del bien además se faculta al comprador para que solicite una indemnización por los daños y perjuicios que se le han ocasionado.


Es importante destacar que la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal de 6 meses contados desde que se procedió a la entrega del objeto de la compraventa. La jurisprudencia de forma unánime ha determinado que nos encontramos ante un plazo de caducidad, motivo por el cual el juez deberá apreciarlo de oficio y no podrá ser interrumpido. La demanda judicial por vicios ocultos debe entrar en el Juzgado antes de que transcurran los seis meses desde la compra del inmueble. El burofax no paraliza el plazo. Cosa distinta es que ,en función de la gravedad de los defectos, no estemos ante vicios ocultos, sino ante una entrega distinta a la convenida y en la que se interponga una acción en base al aliud pro alio, en el que el plazo de prescripción es de 5 años, si bien para ello debería estudiarse el asunto.


Por todo ello y para evitar cualquier inconveniente, es recomendable que el vendedor, antes de poner a la venta su inmueble contrate a un experto que lo pueda revisar y le asegure, mediante un informe, que está vendiendo un inmueble saneado. Asimismo, es recomendable que el comprador haga lo mismo por tal de ahorrarse el engorroso proceso judicial que comportaría llevar a juicio al vendedor.



 

*Acciones Edilicias: conocidas para la resolución y reducción del precio de que dispone el comprador de un bien cuando la cosa vendida tiene vicios o defectos ocultos que hacen que el bien no pueda ser usado normalmente y que de haberlo conocido el comprador no lo habría adquirido o hubiera pagado menos por el objeto.

**A la petición formal del comprador de que responda el vendedor o se tenga en cuenta la existencia de los vicios a los efectos del cumplimiento del contrato se le da el nombre de "acción de saneamiento por vicios ocultos".



 


Fuentes:


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