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El Contrato de Arras

Un contrato de arras se suele conocer como un contrato de señal para lo compra-venta de un inmueble. Si bien... esto no es del todo "cierto".

Arras hay de dos tipos: Confirmatorias y Penitenciales.


El caso es que hay dos posibles casos y alguna derivada.


Cuando llega el momento de que tanto comprador/a como vendedor/a están de acuerdo en las condiciones de la compra-venta, se ha de firmar un acuerdo mediante el cual se contrate que ambas partes van a respetarse para continuar el trámite. Y la parte compradora suele pagar un 10% (negociable, pero es lo habitual) a la parte vendedora. Ésta, hasta el día de la entrega de la escritura pública frente a un notario, reservará el inmueble para la parte compradora y, mientras tanto, buscará el modo de irse del inmueble si vivía en él. En este tiempo, también, la parte compradora, suele concretar el modo de financiación del resto del pago pendiente.


Pero, aunque el respeto esté pagado por ambas partes puede ocurrir que, por razones diversas (como por ejemplo, que el vendedor haya encontrado a un mejor comprador o que se haya arrepentido de vender; o que el comprador haya encontrado un mejor inmueble o se haya separado y no haya boda, etc.), este contrato no acabe desembocando en la compra-venta.





Bien, en este caso de desacuerdo se pueden dar varias situaciones:

  • Si las partes firmaron las Arras Penitenciales y se desdice el comprador, éste perderá lo que haya entregado a modo de señal. Si, por contra, se desdice el vendedor, éste deberá devolver lo recibido y pagar, de hecho, el doble: es decir pagará el 200% de lo recibido, doblando el pago por un perjuicio de expectativas y gestión. Pueden llegar a otro tipo de acuerdo si se desdicen ambas partes, pero no es lo usual.

  • Si las partes firmaron la Arras Confirmatorias o no indicaron nada al firmar el contrato de acuerdo, la situación se complica, pues este tipo de contratación obliga a ejecutarse el acuerdo: es decir, comprador o vendedor pueden obligar a que se realice el pago completo o se entregue el inmueble, según sea la parte perjudicada. Y, más si cabe, si no se indico en el contrato cómo se formalizaría un desacuerdo. Esto es, normalmente, garantía de denuncia, de juicio y de sobrecostes muy importantes.

No obstante, pueden ocurrir situaciones como las que se dan cuando el vendedor encuentra a un comprador que le quiere pagar una suma mucho mayor a la acordada mediante el contrato de arras con el comprador original. En esta situación, el vendedor procurará pagar una cuantía compensatoria al que recibe el perjuicio, el abandono del acuerdo de arras, de modo que ambos puedan quedar satisfechos. Pero, siempre estará condicionado a que lo acepte...


En esta situación, el vendedor procurará pagar una cuantía compensatoria al que recibe el perjuicio, el abandono del acuerdo de arras, de modo que ambos puedan quedar satisfechos. Pero, siempre estará condicionado a que lo acepte...

El asesor inmobiliario suele redactar un contrato que trabajará con ambas partes, facilitando el acuerdo más interesante y la fórmula menos dañina, con las mejores garantías. Si todos ganan, él/ella se garantiza dos clientes que pueden generarle referidos, por lo que siempre (siempre que sea un buen asesor/a) procurara generar confianza e ir al grano, pero con la inteligencia necesaria para que todo llegue a un buen puerto.



 


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